京都や宇治市などの関西圏では、築30年〜40年超の戸建住宅が多く中古市場に出ています。価格の安さに惹かれて検討する方も多いのですが、“安物買いの銭失い”になることも。
この記事では、建築のプロ視点から「買って後悔しない中古戸建」の見極めポイントを解説します。
見極め①：構造が“間取り変更”に向いているか
築年数が古くても、構造が在来工法（木造軸組）であれば、あとから補強や間取り変更がしやすいのが特徴です。
✅ 買っていい家 → 在来工法／壁が抜ける／設計変更しやすい
✅ 避けたい家 → ツーバイフォー・プレハブ系（耐力壁が多く自由度が低い）
中古購入＋リノベを前提とする場合は、“間取りの自由度”が満足度を大きく左右します。
見極め②：雨漏り・白アリ・床沈みなど“構造ダメージ”がないか
現地内覧では、以下のような点を重点的に確認しましょう。
- 天井や屋根裏に雨染みはないか？
- 床を歩いた時に沈む感じはないか？
- 玄関土間や基礎部分に白アリの痕跡がないか？
これらが見つかると、補修に数十〜数百万円の費用がかかることも。
※リフォーム済み物件でも、“見えない部分”を調査せずに買うのは危険です。
見極め③：水回りの配置が“現代的”に変えられるか
リノベーションでは、キッチン・お風呂・洗面の配置変更が大きなテーマ。
築年数が古い建物では、在来湿式工法の浴室が採用されているケースが多く、
水回りを移動するには浴室全体の解体が必要になることがあります。
ただし、その分ユニットバスなどを新設できるチャンスでもあり、
「制約」だけでなく「改善の余地」として捉えることが重要です。
✅ 床下点検口があるか？
✅ 配管が土間埋設か、床下支持か？
現地でプロが下見に同行することで、より正確な判断が可能になります。
見極め④：土地の価値・周辺環境に再販リスクはないか？
物件の価値は建物だけでなく“立地”が大きく影響します。
- 道幅が狭く再建築困難ではないか？
- 駅徒歩圏か、バス便か？
- 隣地との境界トラブルはないか？
特に京都市・宇治市では、狭小地や法規制の多いエリアも多いため注意が必要です。
また「買った後に売れるか？」という視点も、資産として重要な判断軸になります。
まとめ：買っていい中古戸建とは？
✔️ 在来工法でリノベ自由度がある
✔️ 雨漏り・白アリ・構造ダメージがない
✔️ 水回りの改善可能性がある
✔️ 土地・周辺環境に再販リスクがない
これらを満たす物件なら、築古でも**コスパ最強の“生まれ変わる家”**になる可能性が十分にあります。
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京都・宇治の戸建リノベを得意とする私たちが、現地で一緒に“見るべきポイント”を見極めます。